Страсти по аренде

В «Горожанин» пришло пись­мо, в котором речь идет об очень болезненных для многих горожан-предпринимателей проблемах.

Что необходимо начинающе­му предпринимателю, который хочет открыть своё дело? В пер­вую очередь — помещение. И он готов собственными руками из никому не нужного полуподва­ла сделать мастерскую, мага­зин, компьютерный клуб, кафе, вложив в ремонт собственные, а порой и кредитные, взятые под немыслимые проценты, деньги. Правда, перед самим ремонтом ему придется преодолеть массу бюрократических процедур. Кто хоть раз прошёл этот путь, знает, о чём я говорю. Хотя до 2004 го­да процедура оформления дого­вора и разрешающих докумен­тов занимала не более месяца с затратами в 500-700 гривен.

Что происходит

А на сегодня затраты на оформление договора арен­ды стали непомерно больши­ми (цены в гривнах): оценка по­мещения (ежегодно) 5001000; страховка помещения (еже­годно) — 600800; согласова­ния (ежегодно) — 10002000; до­левое участие с коммуналь­ными службами — 20005000; проект и согласования ГлавАПУ 2000030000. Итого, по самым скромным подсчётам (многие меня поп­равят) около 32 тысяч гривен!

Мы шли на все эти расходы потому, что сама коммунальная аренда стоила, как правило, в три-четыре раза дешевле, чем коммерческая аренда. Но начи­ная с 2006 года, власти города начали кампанию по доведению размеров коммунальной арен­ды до уровня коммерческой. Забывая при этом, что именно предприниматели за свои де­ньги приводят заброшенные, неприспособленные и никому не нужные помещения в поря­док и содержат их. А если арен­довать коммерческие помеще­ния — получаешь всё готовень­кое, въезжай и работай.

На сегодня предприниматель, длительное время арендую­щий коммунальное помеще­ние и вложивший в него немало средств, стал заложником шан­тажа со стороны городских влас­тей, которые считают, что мож­но завышать стоимость аренды, ведь «арендатор никуда не де­нется и будет платить».

Типовой договор аренды ком­мунальной собственности со­ставлен так, что арендатор вооб­ще не имеет никаких прав. Арен­дуемое помещение власть в лю­бой момент может отобрать или продать, не возмещая при этом никаких затрат арендатору.

С приходом кризиса обруши­лись цены на недвижимость, по­тянув за собой обвал цен на ком­мерческую аренду, которая за год снизилась в несколько раз, по всему городу висят объявле­ния «Аренда». Но городская бю­рократическая машина, состо­ящая из депутатских комиссий, управления коммунальной собственности, районных балансо­держателей, на реалии кризиса не реагирует и перестраиваться не собирается. До сих пор стои­мость аренды остаётся на уровне 2007-2008 годов, что неприемле­мо для арендаторов.

Кто виноват?

Для сравнения: снимая поме­щение где-нибудь в ТРК, арен­датор получает готовое к работе помещение с охраной, уборщи­цей, туалетом и, что немаловаж­но, с хорошим потоком покупа­телей, и всё это входит в аренду помещения. Чиновники же, не вложив ни копейки в принадлежащие громаде города поме­щения, оценивают их на уровне коммерческой недвижимости. В результате как старые, так и но­вые арендаторы массово отка­зываются от коммунальных по­мещений, получив космический счёт на оплату аренды.

В конце мая (надо отдать долж­ное депутатам горсовета) под давлениемарендаторовбылота-ки принято решение о снижении на 55% платы за аренду. Но до сих пор городское управление коммунальной собственности упорно блокирует это решение, придумывая разные бюрократи­ческие препоны. Видимо, хотят дотянуть до нового года, когда само решение потеряет силу.

Оценочная политика управле­ния под руководством г-на Федоренко привела к тому, что мелкий И средний бизнес, о котором так пекутся власти всех уровней, закрывается и увольняет работ­ников, пополняя армию живу­щих на пособие безработных. Хочется напомнить господам чиновникам, что коммуналь­ная собственность коллективно принадлежит всем горожанам, а арендаторы и их работники — та­кие же члены городской грома­ды, как и господа чиновники и депутаты. Напрашивается воп­рос: почему до сих пор никто не понёс никакой персональной ответственности за развал арендного хозяйства города?

Что делать?

Самое принципиальное — ус­тановить реальный рыночный размер платы за аренду комму­нального имущества, способ­ный обеспечить эффективное использование объектов собс­твенности города и в то же вре­мя сберечь мотивации бизнеса к развитию. Это можно достичь только совместными действия­ми власти и предпринимателей.

Городская власть должна рас­сматривать аренду коммуналь­ной собственности малым и средним бизнесом не только как источник дохода, но и как создание условий в городе для развития предпринимательс­тва, создания рабочих мест и наполнения бюджета за счёт уплаты налогов. Во взаимоот­ношениях с горожанами власть не может выступать в роли ал­чного коммерческого контра­гента.

Вопросы, связанные с арен­дой коммунальной собствен­ности, наш Союз арендаторов готов обсуждать с городской властью, если она не будет де­лать вид, что ничего не слышит и ничего не видит.

И.И.Муха, председатель правления ДОГО «Спілка орендарів»

…И ДРУГАЯ ТОЧКА ЗРЕНИЯ

Главная задача «Горожанина» — вовсе не поиск скандальных публикаций для поднятия рей­тингов. Мы всегда пытаемся найти пути решения затрону­тых на страницах газеты про­блем. Поэтому обратились за комментариями к упомянуто­му в письме начальнику управ-. ления коммунальной собствен­ности горсовета Владимиру Николаевичу Федоренко. Дело, оказывается, не такое уж про­стое и прямолинейное. Далее -монолог Федоренко.

Об оценке

Наше управление является органом исполнительной влас­ти, мы сами ничего не фантази­руем, а всего лишь строго ис­полняем требования законов и установленных правил.

Закон установил, что при за­ключении нового договора об аренде коммунального иму­щества и при его перезаключе­нии производится оценка арен­дуемого имущества. Эту оценку проводит не наше управление, а независимые лицензирован­ные эксперты. При заключении нового договора независимые оценщики выбираются по ре­шению комиссии горсовета, для этого проводится тендер.

А при перезаключении догово­ра арендатор сам выбирает эк­спертов. Так что вопросы не к нам, а к оценщикам, мы не име­ем права ни завысить, ни зани­зить оценку эксперта.

О стоимости

На самом деле цены на арен­ду коммунального имущества снизились. Они на 15-20% ни­же, чем были в прошлом году. А если брать в долларовом экви­валенте, то цены стали меньше практически в два раза.

Действительно, в мае реше­нием горсовета был введён понижающий коэффициент на аренду коммунального иму­щества — она подешевела на 55%. Проще говоря, если рань­ше арендатор платил сто гри­вен, то сейчас-45.

После решения о понижении процентной ставки состоялось совещание для выработки ме­ханизма его реализации. Изда­но распоряжение, подписанное секретарём горсовета Алексан­дром Тимошенко, согласно ко­торому оплата по пониженной ставке будет проводиться после подписания дополнительного соглашения.

Нельзя же просто позвонить и сказать арендатору: мол, те­перь ты платишь не сто, а сорок пять гривен. Изменения должны быть юридически внесены в до­говор об аренде, завизированы и нотариально заверены.

В любом случае договор под­писывается тремя сторонами: мною как представителем арен­додателя, балансодержателем и самим арендатором.

Процедура простая: арендатор должен написать заявление на моё имя, управление максимум за два дня готовит допсоглашение, оно визируется балансо­держателем и подписывается.

На данный момент к нам обра­тилось 394арендатора, уже под­писано 340 допсоглашений. Ос­тальные — в работе и будут под­писаны в ближайшее время.

О договоре

Управление работает по типо­вому договору об аренде, кото­рый был утверждён депутатами решением городского совета.

А проблема заключается вот в чем: многие арендаторы, которые хотят приватизировать снимаемое коммунальное помеще­ние, делают это не путём прива­тизации, а через суды. В новой редакции Гражданского кодек­са появилась возможность су­дебным решением оформлять право собственности на арен­дуемые помещения, если арен­датор сделал там ремонтные работы с согласия арендодате­ля или городского совета. Уже было порядка двадцати таких судебных случаев приватиза­ции, а городской бюджет не по­лучает ни копейки от привати­зации городской собственнос­ти. Чтобы защититься от таких способов отчуждения городс­кого имущества, мы и внесли в договор определённые защит­ные пункты.

Сейчас в городе есть поряд­ка 250 пустых помещений. Мы готовы к диалогу с будущими арендаторами.

Газета «Горожанин»

Русский

Автор: