В «Горожанин» пришло письмо, в котором речь идет об очень болезненных для многих горожан-предпринимателей проблемах.
Что необходимо начинающему предпринимателю, который хочет открыть своё дело? В первую очередь — помещение. И он готов собственными руками из никому не нужного полуподвала сделать мастерскую, магазин, компьютерный клуб, кафе, вложив в ремонт собственные, а порой и кредитные, взятые под немыслимые проценты, деньги. Правда, перед самим ремонтом ему придется преодолеть массу бюрократических процедур. Кто хоть раз прошёл этот путь, знает, о чём я говорю. Хотя до 2004 года процедура оформления договора и разрешающих документов занимала не более месяца с затратами в 500-700 гривен.
Что происходит
А на сегодня затраты на оформление договора аренды стали непомерно большими (цены в гривнах): оценка помещения (ежегодно) 5001000; страховка помещения (ежегодно) — 600800; согласования (ежегодно) — 10002000; долевое участие с коммунальными службами — 20005000; проект и согласования ГлавАПУ 2000030000. Итого, по самым скромным подсчётам (многие меня поправят) около 32 тысяч гривен!
Мы шли на все эти расходы потому, что сама коммунальная аренда стоила, как правило, в три-четыре раза дешевле, чем коммерческая аренда. Но начиная с 2006 года, власти города начали кампанию по доведению размеров коммунальной аренды до уровня коммерческой. Забывая при этом, что именно предприниматели за свои деньги приводят заброшенные, неприспособленные и никому не нужные помещения в порядок и содержат их. А если арендовать коммерческие помещения — получаешь всё готовенькое, въезжай и работай.
На сегодня предприниматель, длительное время арендующий коммунальное помещение и вложивший в него немало средств, стал заложником шантажа со стороны городских властей, которые считают, что можно завышать стоимость аренды, ведь «арендатор никуда не денется и будет платить».
Типовой договор аренды коммунальной собственности составлен так, что арендатор вообще не имеет никаких прав. Арендуемое помещение власть в любой момент может отобрать или продать, не возмещая при этом никаких затрат арендатору.
С приходом кризиса обрушились цены на недвижимость, потянув за собой обвал цен на коммерческую аренду, которая за год снизилась в несколько раз, по всему городу висят объявления «Аренда». Но городская бюрократическая машина, состоящая из депутатских комиссий, управления коммунальной собственности, районных балансодержателей, на реалии кризиса не реагирует и перестраиваться не собирается. До сих пор стоимость аренды остаётся на уровне 2007-2008 годов, что неприемлемо для арендаторов.
Кто виноват?
Для сравнения: снимая помещение где-нибудь в ТРК, арендатор получает готовое к работе помещение с охраной, уборщицей, туалетом и, что немаловажно, с хорошим потоком покупателей, и всё это входит в аренду помещения. Чиновники же, не вложив ни копейки в принадлежащие громаде города помещения, оценивают их на уровне коммерческой недвижимости. В результате как старые, так и новые арендаторы массово отказываются от коммунальных помещений, получив космический счёт на оплату аренды.
В конце мая (надо отдать должное депутатам горсовета) под давлениемарендаторовбылота-ки принято решение о снижении на 55% платы за аренду. Но до сих пор городское управление коммунальной собственности упорно блокирует это решение, придумывая разные бюрократические препоны. Видимо, хотят дотянуть до нового года, когда само решение потеряет силу.
Оценочная политика управления под руководством г-на Федоренко привела к тому, что мелкий И средний бизнес, о котором так пекутся власти всех уровней, закрывается и увольняет работников, пополняя армию живущих на пособие безработных. Хочется напомнить господам чиновникам, что коммунальная собственность коллективно принадлежит всем горожанам, а арендаторы и их работники — такие же члены городской громады, как и господа чиновники и депутаты. Напрашивается вопрос: почему до сих пор никто не понёс никакой персональной ответственности за развал арендного хозяйства города?
Что делать?
Самое принципиальное — установить реальный рыночный размер платы за аренду коммунального имущества, способный обеспечить эффективное использование объектов собственности города и в то же время сберечь мотивации бизнеса к развитию. Это можно достичь только совместными действиями власти и предпринимателей.
Городская власть должна рассматривать аренду коммунальной собственности малым и средним бизнесом не только как источник дохода, но и как создание условий в городе для развития предпринимательства, создания рабочих мест и наполнения бюджета за счёт уплаты налогов. Во взаимоотношениях с горожанами власть не может выступать в роли алчного коммерческого контрагента.
Вопросы, связанные с арендой коммунальной собственности, наш Союз арендаторов готов обсуждать с городской властью, если она не будет делать вид, что ничего не слышит и ничего не видит.
И.И.Муха, председатель правления ДОГО «Спілка орендарів»
…И ДРУГАЯ ТОЧКА ЗРЕНИЯ
Главная задача «Горожанина» — вовсе не поиск скандальных публикаций для поднятия рейтингов. Мы всегда пытаемся найти пути решения затронутых на страницах газеты проблем. Поэтому обратились за комментариями к упомянутому в письме начальнику управ-. ления коммунальной собственности горсовета Владимиру Николаевичу Федоренко. Дело, оказывается, не такое уж простое и прямолинейное. Далее -монолог Федоренко.
Об оценке
Наше управление является органом исполнительной власти, мы сами ничего не фантазируем, а всего лишь строго исполняем требования законов и установленных правил.
Закон установил, что при заключении нового договора об аренде коммунального имущества и при его перезаключении производится оценка арендуемого имущества. Эту оценку проводит не наше управление, а независимые лицензированные эксперты. При заключении нового договора независимые оценщики выбираются по решению комиссии горсовета, для этого проводится тендер.
А при перезаключении договора арендатор сам выбирает экспертов. Так что вопросы не к нам, а к оценщикам, мы не имеем права ни завысить, ни занизить оценку эксперта.
О стоимости
На самом деле цены на аренду коммунального имущества снизились. Они на 15-20% ниже, чем были в прошлом году. А если брать в долларовом эквиваленте, то цены стали меньше практически в два раза.
Действительно, в мае решением горсовета был введён понижающий коэффициент на аренду коммунального имущества — она подешевела на 55%. Проще говоря, если раньше арендатор платил сто гривен, то сейчас-45.
После решения о понижении процентной ставки состоялось совещание для выработки механизма его реализации. Издано распоряжение, подписанное секретарём горсовета Александром Тимошенко, согласно которому оплата по пониженной ставке будет проводиться после подписания дополнительного соглашения.
Нельзя же просто позвонить и сказать арендатору: мол, теперь ты платишь не сто, а сорок пять гривен. Изменения должны быть юридически внесены в договор об аренде, завизированы и нотариально заверены.
В любом случае договор подписывается тремя сторонами: мною как представителем арендодателя, балансодержателем и самим арендатором.
Процедура простая: арендатор должен написать заявление на моё имя, управление максимум за два дня готовит допсоглашение, оно визируется балансодержателем и подписывается.
На данный момент к нам обратилось 394арендатора, уже подписано 340 допсоглашений. Остальные — в работе и будут подписаны в ближайшее время.
О договоре
Управление работает по типовому договору об аренде, который был утверждён депутатами решением городского совета.
А проблема заключается вот в чем: многие арендаторы, которые хотят приватизировать снимаемое коммунальное помещение, делают это не путём приватизации, а через суды. В новой редакции Гражданского кодекса появилась возможность судебным решением оформлять право собственности на арендуемые помещения, если арендатор сделал там ремонтные работы с согласия арендодателя или городского совета. Уже было порядка двадцати таких судебных случаев приватизации, а городской бюджет не получает ни копейки от приватизации городской собственности. Чтобы защититься от таких способов отчуждения городского имущества, мы и внесли в договор определённые защитные пункты.
Сейчас в городе есть порядка 250 пустых помещений. Мы готовы к диалогу с будущими арендаторами.
Газета «Горожанин»
